探析现阶段房地产园林景观188金宝博平台的施工成本控制

关键词：房地产；园林景观188金宝博平台；施工成本；控制 

　　随着社会的发展，世界文明的交融日益广泛，人类在异彩纷呈的大千世界里，选择的方向愈五花八门。但对于环境的要求，却是大同小异，在享受文明之余，追求着一种回归自然本真的生活环境。为此，房地产业为了满足人们这一需求，越来越重视项目中园林景观188金宝博平台的建设质量和规模，随着时间的推移和188金宝博平台技术的发展，园林景观188金宝博平台的地位得到了突显，采用的资源也日益繁杂。这种背景下，给园林景观188金宝博平台的成本管理提出了新的挑战。在实际的管理过程中，笔者经过实际的操作及188金宝博平台经历，进行了管理经验的总结。为当前的项目实施过程中，针对园林景观188金宝博平台的成本控制，给大家做一些抛砖引玉的工作。 

　　1.房地产园林景观188金宝博平台的组成与施工成本管理特点 

　　1.1房地产园林景观188金宝博平台的组成 

　　在房地产开发建设过程中，园林景观188金宝博平台与其它相关配套188金宝博平台实际上被归统为室外配套188金宝博平台，188金宝博平台内容同时涉及了多种专业。根据项目的实际情况及各个公司的管理要求，其组成也存在部分差异，但总而言之，是共大同存小异而已。其主要由园林建筑小品、绿化、管道、土方以及根据设计要求成品产品安装所组成。再进一步细分，其组成更为多种多样，按照分部分项188金宝博平台来分，其包含了土石方、钢筋混凝土、木作、金属构件、石材铺装、绿化种植、绿化养护等等。在此，不宜一一列举。 

　　1.2房地产园林景观188金宝博平台施工成本的特点 

　　根据房地产园林景观188金宝博平台的组成成分，其建设成本具有了相应的特点。第一，188金宝博平台涉及面广泛，计价过程中专业定额的选取灵活多样，相当部分子目可同时参照市政专业、土建或装饰专业进行计价；第二，多专业大交叉，采用的材料品种繁多，给主材询价提出严峻挑战；第三，大部分的分项188金宝博平台的188金宝博平台量较小，容易出现标底清单漏项的现象；最后，材料的名称不规范，且市场价格差异较大。这些存在的特点，单独或共同的影响下，从设计到188金宝博平台结算的过程中，左右着园林景观188金宝博平台成本的起伏变动。 

　　2.造成园林景观188金宝博平台成本剧烈增加的原因 

　　2.1设计原因造成施工成本增加或重复投资 

　　设计原因造成的施工成本增加主要原因有四：其一为在于设计程序颠倒，造成产品效果不佳，影响销售后进行改造升级而追加了188金宝博平台造价。最严重的就是建筑物完成以后开始景观设计；仅仅靠一张电脑效果图决定设计方案，程序颠倒，不研究规划布局，先确定园建小品，此处设一水景，彼处一个小品，旁边再设一雕塑；整体布局不考虑交通、消防、停车等硬性技术指标，而只是一味的追寻平面图案效果。其二为园林定位不符合实际，一味追求潮流及面子，造成施工的负累。这种错误定位，为后期施工过程中提出很多挑战，如主入口采用了欧式大门，作为展示的重要组成部分，浓妆重彩很是必要，而设计时，往往只是考虑其成型后的效果。为此，后期将根据需要进行了增加种植大树、安放雕塑、放置花柱（花箱）等变更措施。其三为图纸出图质量不高，考虑不足造成细节的忽略。景观的效果第一次体现在图纸上，第二次在现场的建造上，即所谓的“三分设计七分施工”。施工的过程中，大概20%的设计需要调整，调整的依据主要根据现场的实际情况进行。是否涉及费用，取决其的调整（变更）幅度范围，对施工成本的影响也最为不确定。同时，采用的材料不明确，也为计价带来索赔的困扰。其四为不执行设计概算控制，造成建造成本的心中无数。一种是未编制设计概算，未确定成本控制大方向。第二种是编制不科学，未经严格计算，纯属敷衍了事。一旦出现档次不配套的形行，挽救的代价将是巨大的。 

　　2.2招标工作中的人为因素造成成本失控 

　　在施工单位中，存在着一个流行语：“低中标，勤索赔，高签证。”这几话给招标工作提出了严峻的要求，因为签证的产生，意味着成本的增加，不加以控制，则将出现失控。招标过程对后期成本控制的影响，经过仔细理清，主要表现在以下几个方面。第一，招标范围界定不准确，造成后期收口、衔接等处理带来大量签证。最常见的问题为别墅项目中，因界定不清晰，往往遗漏了各栋（组团）的入户台阶与平台的铺装施工，这样的情况造成的后期增加188金宝博平台，不但增加了成本，对工期同样产生不良影响，影响了施工单位材料的组织到场情况，从而造成工期顺延。第二，清单编制工作的不细致造成签证产生，主要因为园林景观188金宝博平台的特点容易造成清单漏项或项目描述混淆造成纠纷。实践过程中，不同的部位做法或许大同小异，但园林188金宝博平台施工中，这小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工艺，譬如土方回填时，与地下室边线外土方回填不同，顶板上宜采用的土工布+蓄水板+∮4钢筋网片细石混凝防刺穿层进行处理。从这个案例中不难发现，前后的价格出入按照《GB50500-2008国标清单规范》的规定，已把“分部分项188金宝博平台量清单的项目特征描述”作为强制性条款，同时还规定，清单的准确性由招标单位进行负责。第三，除了招标范围和188金宝博平台量清单，招标文件还须载明的信息如：188金宝博平台地址、现场条件、状况、188金宝博平台概要、188金宝博平台发包形式、质量要求、计价依据等等。以上这些招标文件的实质性要求，必须要清晰、准确，具有可操作性，一旦出现纰漏，将造成成本控制陷于被动之中。同时，片面追求招标取得好成绩，过分压低中标价格。也对“低中标，勤索赔，高签证”的现象起到了推波助澜的效应。总之，招标工作是一个承前启后的重要工作，即繁杂由要求细致入微，需要将成本控制落实到具体的过程中。 

　　2.3施工过程中成本管理脱节 　　2.3.1施工过程的成本管理，即是在保证施工质量、进度、景观效果等的基础上，尽可能地降低施工成本，采用经济合理的设计或施工方案。这是一个相互制约与影响的两个对立面，两个极端的效果最终表现为得不偿失，实际操作过程中需严加把控。在项目施工过程中，常常因不可预测的因素而需增加部分188金宝博平台（与出图质量无关的因素），譬如配合营销工作增加视觉效果、烘托气氛、引导参观路线以及临时景观需要而采取的增加措施等，这些增加188金宝博平台一般表现为数量多、金额在几万元内，总的造价一般也在30万左右的幅度范围。 

　　2.3.2分项188金宝博平台的造价，取决于其的综合单价的多少和188金宝博平台量的大小，188金宝博平台量按照实测或相关设计计算而得，影响其中的综合单价主要为成分的组成，而成本的组成要根据具体的项目描述进行确定。所以，增加的分项188金宝博平台的造价与现场签证的项目描述详细与否，有很大的关联。例如：施工过程中经常为了与市政园林相互衔接，拟增加部分园建与相关的绿化改造施工，在这个过程中，涉及的原始地形地貌改造的问题，在描述过程中，应该按照相关计量要求做好描述，如土方部分，±30cm内为场地平整，其余按照开挖或回填进行计算，这样的出入，定价的差异是较大的。又例如：取土或弃土的运距确定，对价格的影响更为强烈。总之，做好界定和描述，是施工过程中成本控制的一项责任与义务。 

　　3.规避成本大幅增加的措施或途径 

　　3.1建立与优化管理组织，减少主观因素造成的严重影响。从管理学的角度上来分析，组织措施是一种长效性、根本性的管理措施，如运行得当，在解决问题过程中，其程度和长效性都更好。在建设前期，通过在选拔经验丰富、知识水平较高的管理人员，建立一个配置合理、分工明确、沟通机制完善的团队，将起到一个事半功倍的管理效果。 

　　3.2一个合理的管理组织架构是硬件，相关的管理制度则是运行的软件，制度是一切工作的指引。在现代企业中，除了制定相关管理制度，最主要是建立公司的管理行为标准，即SOP标准作业指导书。标准作业指导书里不仅将工作责任落实到了具体的责任部门，也将工作的目的、重点及预见性保证措施等相关细节做了明确说明与提及，是工作执行上的说明书，更大的引用，则是公司管理经验的一种总结和传承。 

　　3.3通过全面统筹，引进先进的管理软件等技术措施，进行全方位的管理控制。近年来，随着国家与国际的接轨，一种革命性的平台进入了中国，即BIM（“Building Information Modeling”建筑信息模型），一种利用数字技术表达建设项目几何、物理和功能信息以支持项目生命周期建设、运营、管理决策的技术、方法或者过程。通过BIM软件，用BIM技术进行建设项目信息数字化，从而达到一个无缝、快速、高效的管理。 

　　结语：成本管理控制是建设项目管理的核心工作，成本管理工作的成效是衡量建设开发成败的标杆。项目房地产园林景观188金宝博平台施工成本管理作为房地产开发建设管理中的一个环节、一部分，与其它的管理内容一样，也是需要进行“全过程动态控制”和“全员参与控制”，通过事前控制，规避主要风险，制定和落实管理控制措施，以保证建设开发的顺利进行。 

　　参考文献： 

　　[1] 全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.《建设188金宝博平台项目管理》[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2011.04 

　　[2] 中华人民共和国住房和城乡建设部.《建设188金宝博平台188金宝博平台量清单计价规范》（GB50500-2008）[M].北京：中国计划出版社，2008.12 

　　[3] 张海龙.《发展商如何规避景观设计误区》[D].北京晚报，2005，06，16 

　　[4] 何关培.《BIM与相关技术方法》[J].建筑信息模型BIM网，2009年12月31日 

　　[5] 深圳市建设局.《深圳市建设188金宝博平台自行招标管理办法》深建字〔2003〕16号 

　　[6] 贾致.《浅谈188金宝博平台招标中的成本控制管理》[J].项目管理者联盟，2012，（11）