摘 要：文章将结合笔者实践经验，对当前我国房地产开发项目管理中存在的问题进行分析，并以此为基础探讨其相应的应对措施，希望能为提升房地产项目管理水平贡献力量。
关键词：房地产项目；项目管理；问题
房地产开发项目是一项复杂的系统188金宝博平台，由于房地产具有极强的地域性，所以即便在同一个地区，但也会因为项目定位与功能的不同，而导致项目的内容相差甚远。因此房地产项目的管理应该是全方面的，这就要求项目的管理者对具体项目进行战略性研究，研究正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目管理目标计划，以确保房地产开发的各个环节能够顺利开展。然而，现阶段我国大部分房地产开发项目管理的水平仍有待提高，不少房地产开发项目存在着交房脱期、空置率高、货不对板、质量低劣等问题。因此，非常有必要加强对房地产项目管理的研究与实践，以确保房地产项目能合理的、有效的利用各种资源，并具有可持续发展的潜力。
1 房地产开发项目管理现存问题
1.1 忽视市场调研
部分房地产开发商为了节约成本，通常在项目决策前做下简单的项目前期市场调研，甚至有部分开放商直接省去市场调研环节，不做设计研究，根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重。这极易导致项目市场定位不准、项目销售不畅、回款缓慢、效益差等情况出现。导致该类现象的原因在于：（1）市场定位工作主体出现偏差。市场定位的主体较广，涉及到个体业主、研究机构、高校、介咨询企业、房地产企业等。由于各个主体间的素质都各不相同，所以使得市场定位工作针对性较差，水平偏低，无法根据特定对象进行科学的调查、资料收集和分析。（2）创新能力不足。一是在进行市场定位时，过于强调个性化，而将项目脱离了区域以及地块条件，并未将该区域居民生活习惯、房地产市场物业特点考虑在内。二是盲目模仿其他房地产项目，无论是建筑平面布置、立面布置、景观布置或是营销理念与策略，均是拷贝其他楼盘而来，使得项目缺乏创新，缺乏市场吸引力。
1.2 忽略项目设计阶段的成本控制
当前，我国部分房地产开发商仍存在重施工、轻设计的观念，较为侧重于项目施工阶段的投资控制，往往会投入大量的人力、物力去估算或审查建筑安装188金宝博平台造价，而忽略了对项目设计阶段的成本控制，往往造成建设期投入过大的现象出现。按照通常的惯例，实际上施工监理部门就应该是投资控制部门，而这时候的图纸已经定型了，对于投资控制措施也只能在图纸的基础上对成本进行控制。所以，在项目建设过程中，我们常常发现该类现象：要么是因为项目投资远大于预期致使资金周转困难无奈停工；要么建筑质量强度不过关，要么是在作业途中发现无法与设计要求相符，需进行设计变更等。
1.3 项目分包转包严重
在项目施工、竣工收尾阶段，业主、分包188金宝博平台的分包商与188金宝博平台总承包商之间的矛盾不断激化。其中分包转包是188金宝博平台项目常见问题之一。分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型188金宝博平台，现在多是由众多的分包施工单位分别与开发商签订合同的。但是，分包商虽然不同，但其多多少少都会存在一定联系，所以各方利益或多或少都有涉及，如若没有在第一时间进行管理与协调，则极易爆发矛盾。结合笔者实践经验来说，施工中各分包单位出现相互扯皮、掐架的现象并不少见，往往迫使188金宝博平台建设停止。开发商不得不在中间进行调和。通常都是通过自掏腰包的方式来对各方争执进行平息。不仅如此，在项目即将验收阶段，各类现象更有愈演愈烈之势，由于开放商与住户已签订交房合同，面临违约追责的风险。但施工单位通常会在该阶段趁火打劫，抓住合同细节不到位之处争执不休。而此时开发商，面临着或满足施工单位要求，新增项目接口188金宝博平台的投入，或延迟交房时间，赔给住户违约金的二重选择。无论如何，在出现问题时，都是开发商的利益受损。
2 房地产项目管理的应对措施分析
2.1 加强房地产开发项目的市场调研工作
房地产进入营销时代，开发商要在茫茫商海中脱颖而出，开发商首先要做到三点：其一是做好市场调研工作。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，制定合理的房产项目开发策略。简而言之，开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。其三是解决房地产产品的“差异化”。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素，根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征，重视产品创新工作，提高项目的市场吸引力。
2.2 重视设计阶段的成本控制
设计阶段是项目建设的灵魂，不但是处理技术与经济关系的关键性环节，而且也是控制项目投资的重点阶段，所以在方案确定的过程中，可以运用价值188金宝博平台的方法把188金宝博平台的成本和功能综合进行对比，使设计工作人员不仅仅可以在建筑物外观和功能上动脑筋，还可以在如何降低188金宝博平台造价上多下点功夫。首先，转变施工、轻设计的观念。其次，推行188金宝博平台造价和设计方案相结合的设计招标和设计费计取方法，将设计人员绩效与设计方案的经济性相挂钩，提高设计人员成本控制的自觉性与主动性。再次，坚持以规划设计为重点进行项目的投资控制，以极大的精力投入188金宝博平台的规划和设计工作，进行设计方案的比较和改进。最后，加强与相关部门的沟通与协调工作，优化每个配套系统方案，从而保证房地产项目的经济效益。
2.3 重视项目收尾阶段的项目管理工作
首先，开发商可以通过理顺188金宝博平台项目及188金宝博平台各参与方的接口关系，降低项目收尾阶段的工作难度。其次，业主应采取统一规划、分步实施的方法，分期分批进行招标。同时，在188金宝博平台招投标文件及188金宝博平台建设承包合同中明确能由总承包商完成的188金宝博平台内容尽可能让总包商组织施工。总包向管理方向分化，分包则向专业施工分化。再次，开发商主持分包188金宝博平台的招投标工作并确认分包商，分包商与188金宝博平台总承包商签订188金宝博平台分包合同，开发商必须派经验丰富的管理者和承包商去签订施工合同。并严格限制项目的分包，对分包商的资质也必须审查。若发现转包情况必须及时叫停。最后，严格明确各分包商的责任义务，并建立质量问题与工期问题的纠责机制，明确规定谁的问题谁负责，谁拖延工期谁承担责任。才能尽量避免项目的接口188金宝博平台的利益纠纷问题。
参考文献
[1] 李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题[J].民营科技，2009（6）.
[2] 李童.房地产项目管理中的有效控制问题研究[J].硅谷，2011（2）.
[3] 薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J].价值188金宝博平台，2012，31（26）.
